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提前解除租賃合同該怎么賠償?
發布時間:2018年08月20日 來源: 太倉合同律師

租房合同是實務中最經常見到的合同形式,既有個人租賃住房的簡單合同,也有公司租賃工業廠房等標的額較大的合同。一般來說,合同簽訂生效后,雙方均應當誠實信用約定履行合同義務,但在實際履約過程中,除雙方協商一致提前解除外,無論是出租方還是承租方,還是很有可能因種種原因而造成合同的提前解除。現行《合同法》對此作了相應的規定,賦予守約方在一定情況下的法定解除權,接下來許曉燕律師18915762832就帶大家一起了解下。

一、合法提前解除租賃合同的情形

1、出租人的法定解除權

      在房屋租賃合同中,出租人的主要合同權利為收取租金,獲得收益,但同時出租人仍然享有房屋的所有權,有權合理控制房屋存在的各項風險,因此(1)如果承租人不付租金,對于出租人而言,合同目的無法實現,當然有權解除合同;(2)另外,承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失或是未經出租人同意就將房屋轉租他人,將會大大增加出租人的風險,出租人也可以要求解除合同。

2、承租人的法定解除權

      對于承租人而言,獲得房屋的使用權是合同的主要目的,但如果租賃物危及承租人的安全或者健康,例如明知是危房還租賃使用,法律賦予承租人隨時解除合同的權利。在人身權與債權兩種法益相沖突的情況下,法律將傾斜性的保護人身權,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格也一樣享有解除權,避免因為承租人需要履行合同而受到人身安全的危險。

需要特別注意的是,合同法規定租期在6個月以上的必須簽訂書面租賃合同,不簽的視為不定期合同。而且租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,租賃期限也視為不定期合同。那么在這兩種情形下,因為租期視為不定期,無論是出租房還是承租方均可以隨時要求解除合同,法律風險極大。許曉燕律師18915762832提醒,對于承租方而言,尋找新的處所及搬遷都需要時間和成本,承租方要盡量避免發生此類情況。

        房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同,收回全部出租房屋或者部分出租房屋:(1)房屋租賃協議到期,房屋出租人按約收回租賃房屋;(2)協議未到期,出租人家庭人口增多,住房困難,可與承租人協商收回租賃房屋;(3)房屋承租人確實另有住房,承租房屋長期閑置,不能物盡其用的;(4)房屋承租人故意、或者過失將所租房屋損壞,改變房屋用途、拒絕修復或者賠償的。

  如果承租人在上述情況下,不允許出租人提前解除租賃合同,出租人可以起訴到該房屋所在地的人民法院,請求法院調解或者判決,來保護自己的合法權益。

  二、違約解除租賃合同應當賠償損失

  上面說到的是合法解除租賃合同的情況,但現實中解除的原因五花八門,而且很多并不是合法解除,從而產生合同糾紛。處理此類糾紛的原則是,租賃合同中對此有約定的,按約定辦理;沒有約定的,應看租賃合同能否繼續履行。當合同確實無法繼續履行或者履行成為不必要時,合同才能解除。

  至于租賃合同提前解除的賠償問題,如果租賃合同已經明確約定了違約金條款或損失的計算方式,按約定執行;對此未約定的,應由違約方賠償守約方合理的損失。合同法第113條規定,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因此,就租賃合同而言,出租房的損失應當包括房屋租金的損失;而對于承租方而言,損失包括搬遷費用、營業停頓等合理損失。

  三、提前解除房屋租賃合同需注意的問題

  1、押金不是違約金,提前解除合同不能直接扣除。

  在房屋租賃合同中一般會涉及簽訂合同后房主預先收取幾個月的租金為押金的問題,如果雙方一旦發生什么爭議,尤其是承租人提前解約,出租人往往會扣留押金做為違約金。實際上,押金并非是提前解約的違約金。

  之所以出租人要收取押金,是因為出租人把自己的房子和相關附屬物品交給承租人使用,為確保承租人在使用過程中給租賃物造成的損害能得到賠償,才設定押金。從這個角度講,不管是正常結束租賃關系,還是一方提前解除租賃合同,除非雙方在租賃合同中明確約定,一方違約解除合同,以押金為標準確定約定的違約金數額,否則只要租賃物沒有受以損害,押金都應該退還。

  2、如何做到提前解約,而不承擔違約責任?

  經常碰到因為客觀原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔違約責任的情況。如果在解除時,雙方協商一致解除而不承擔違約責任,當然可以不承擔。

   但一旦糾紛已經發生,雙方再達成一致意見的可能性就大大降低了,如果在糾紛發生前就可以就某些具體的情況進行事先約定,效果將會大大提高。比如雙方可以在租賃合同中先明確約定,發生何種情況,合同自動解除,雙方不須承擔違約責任,比如房屋需要拆遷、承租人工作地方發生重大變化等等,當然,如果有這些情況發生,也應該給另一方保留必要的準備時間才算合理。

  3、提前解除合同要有必要的書面手續。

  雙方協商一致解除,應當簽訂《解除租賃合同確認書》,在文件中明確交房手續,物品交接,退還剩余的租金和押金。如果無法協商不一致,守約方可以單方向對方發同相應催示函主張權利,并保留催示的證據,如果在合理時間內對方沒有反應,應該及時到法院提起訴訟。所以,不管解合同是否協商一致,雙方均應該注意保留必要的書面文件。

 

 

 

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