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如何更好把握最高額抵押擔保合同?

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-03-31 瀏覽:664
導讀: 客戶經理在辦理具體業務過程中,一定要準確把握諸如合理確定決算期和最高債權余額、準確銜接前后最高額抵押擔保合同等問題,才能確保銀行債權的安全。 一、合理確定最高額抵押的合同決算期和最高債權余額。 最高額抵

客戶經理在辦理具體業務過程中,一定要準確把握諸如合理確定決算期和最高債權余額、準確銜接前后最高額抵押擔保合同等問題,才能確保銀行債權的安全。

一、合理確定最高額抵押的合同決算期和最高債權余額。

最高額抵押的決算期是指確定抵押權所擔保的債權實際數額的時間,在設立最高額抵押時,抵押人和債權人約定了抵押權所擔保的債權最高額。從銀行有效控制風險的角度,并不是決算期越長越好,決算期過長增加了不可預測因素,不利于銀行控制風險。最高額抵押合同的決算一般發生在約定的決算期屆至時,但貸款實踐中也有一些特殊的最高額抵押合同決算:一是不特定的債權不可能發生。當最高額抵押貸款的借款人出現違約時,法律賦予了銀行方合同的單方解除權,合同解除后,債權銀行和抵押人均可以請求在合同約定的決算期屆至前對債權額進行決算。二是抵押物因財產保全或者執行程序被查封、拍賣。如果在最高額抵押合同約定的決算期尚未屆至前,抵押物被查封、拍賣,最高額抵押合同應提前進行決算,此時的主合同債權人應注意提前行使自己的權利,避免風險。

二、注意前后兩份最高額抵押合同的銜接問題。

在最高額抵押合同決算期屆滿至貸款全部清償之前,借款人可能需要新的貸款,如果抵押人仍對新貸款提供最高額抵押,那么銀行就要與抵押人簽訂第二份最高額抵押合同。此時兩份最高額抵押合同的銜接問題要引起銀行方面的充分重視。實踐中,通常采用下列三種方法進行兩份抵押擔保合同的銜接:

1、注銷第一份最高額抵押合同的登記,在登記第二份最高額抵押合同時,在合同的“其他事項”中注明第一份最高額抵押合同項下擔保但尚未結清的全部主合同編號、金額,約定由第二份最高額抵押合同繼續對第一份抵押合同項下擔保的合同金額承擔抵押擔保責任,并記入第二份最高額抵押合同的擔保最高債權余額。

2、辦理形式上的重復抵押登記,在重復抵押的情況下,第二份合同的抵押登記上該貸款銀行應當成為第二順序的抵押權人,在第一順序抵押權人也為同一人的情況下,這種形式上的重復抵押并不影響抵押權人債權的實現,當然,前提是抵押物足值。

3、用第二份抵押合同項下發放的新貸款償還第一份最高額抵押合同項下尚未結清的貸款本息,也就是我們通常所說的借新還舊。如果第一份抵押擔保合同擔保的貸款本金還有未到期的,則可以通過與借款人協商提前收貸的方式結清前一筆貸款。

三、注意最高額抵押合同最高限額和最高額抵押期間的變更。

最高額抵押合同是當事人雙方協商后意思表示一致形成的協議,當事人有權協商變更合同,對變更最高額抵押合同,我國《擔保法》沒有做出相應的規定,但是,在最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第82條中規定,“當事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進行變更,以其變更對抗順序在后的抵押權人的,人民法院不予支持。”因此在貸款擔保業務實踐中,銀行客戶經理要關注這兩個變更問題。

一是最高貸款限額的變更。最高額貸款合同生效后,貸款人和借款人協商變更限額,抵押人同意增加最高限額,并經抵押登記的,新的抵押關系成立。但是,未經抵押人同意或未經登記的不發生抵押效力,抵押人不承擔增加部分的擔保責任;即使經抵押人同意并已登記生效,抵押權人也不得以其增加部分對抗變更登記前已成立的后順序抵押權人。二是貸款期限的變更。最高額貸款抵押合同所約定的期限,貸款合同雙方當事人可以協商變更,抵押人也可以同意貸款合同

當事人商定的變更,但是,上述三方當事人協商變更抵押期限,不得對抗已經成立的后順序抵押權人。例如,在重復抵押中,順序在先的抵押權人與借款人和抵押人協商延長最高額貸款抵押日期,延后所產生的債權,在處理抵押物時對后順序抵押權人無效,即不得優先于后順序抵押權人受償。

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